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空き家の定義とは?特定空き家に認定されると大変なことに?!詳しく解説します!

近年、高齢化社会に伴い、適切に相続や売却がされず、空き家になってしまうケースが増えています。空き家を活用する動きも増えていますが、さまざまな問題がハードルとなって進まないケースも。

本記事では空き家の定義から空き家の種類、そして空き家を活用する方法までご解説します。

空き家の定義とは?

空き家 定義とは?

空家等対策の推進に関する特別措置法によると

「この法律において「空家等」とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地(立木その他の土地に定着する物を含む。)をいう。ただし、国又は地方公共団体が所有し、又は管理するものを除く。」

引用元:e-GOV 法令検索

と定義されています。

法令のままだとわかりにくいので、簡単に説明をすると、

  • 所有者が使用していない
  • 賃貸用に貸し出しをしていない
  • 物置に使用していない
  • 適切な管理をしていない

以上4点が揃うと「空家」に認定されるのです。

また、「1年生活している形跡がない」というのもポイントになります。水道や電気、ガスなどの設備利用がないと空き家に認定されますので、覚えておきましょう。

空き家には4つの分類があります

空き家には4つの分類があります

 

空き家は4つに分類することができます。それぞれの定義を理解しておくことで、本当に問題なのはどういう状態の空き家なのかを判断できます。
ぜひこの機会に理解しておきましょう。

二次的住宅

二次的住宅は、「別荘」と「その他」に分けることができます。

別荘とは、週末や長期休暇の際に、避暑や避寒、保養などの目的で使用される住宅です。もう一方のその他とは、普段生活している住宅とは別に、残業で遅くなったときなど、たまに寝泊まりする人がいる住宅です。

賃貸用の住宅

賃貸用の住宅は、新築・中古問わず、賃貸のために空き家になっている住宅のことです。

売却用の住宅

売却用の住宅は、新築・中古問わず、売却のために空き家になっている住宅のことです。

その他の住宅

その他の住宅は、「二次的住宅」「賃貸用の住宅」「売却用の住宅」のいずれにも該当しない住宅のことです。例えば、転勤や入院などで居住者が長期間不在の住宅や、建て替えによる取り壊しが決まっている住宅などが該当します。

特定空き家ってなに?

特定空き家ってなに?

「特定空き家」とは、

「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。」

引用元:e-GOV 法令検索

と定められています。

また、「特定空家等に対する措置」のガイドラインでは

  • そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
  • そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
  • 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
  • その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

に該当する空き家が「特定空き家」と定義されています。

引用元:e-GOV 法令検索

このように、「特定空き家」とは単に人が住んでいない住宅ではなく、近隣住民へ迷惑がかかったり、犯罪に繋がったりするような空き家のことを指しています。

特定空き家に認定されるとどうなるの?

特定空き家に認定され、段階を経ると「固定資産税の特例措置」の適用から外れてしまい、大幅に固定資産税が上がってしまいます。さらに段階が進むと罰金なども課せられる恐れがあります。
特定空き家に認定されないように、住宅を適切に管理する必要があります。

特定空き家は誰が・どのように認定するの?

特定空き家は市町村が認定しており、認定の判断基準は各市町村によって違いがあります。理由は全ての市町村が同じ状態ではなく、各市町村の実情に合わせた施策を講じる必要があるためです。

基本的には「空き家特別措置法」に基づいて条例が制定されているので、特定空き家に認定したからすぐに撤去をする、というようなことはありません。

ただし、きちんと段階を経て徐々に厳しく指摘されるようになります。特定空き家に認定されてしまったら、不適切な箇所をできる限り早く改善することをおすすめします。

特定空き家は市町村が認定する

特定空き家は上述の通り、市町村が認定をします。気になる方はお住まいの市町村に問い合わせをしてみましょう。空き家はなるべく早く対処しておくことで、今後大きなトラブルに発展する可能性を減らすことができます。

特定空き家に認定されやすい状態とは?

老朽化に伴う倒壊や、屋根や柱などの建材が剥がれ落ちたりする恐れのある住宅は要注意です。また、ごみが不法投棄されている、家の中や庭の手入れがされていないなど、管理がされていない場合も認定されやすくなります。

このような空き家に共通しているのは、「近隣住民に迷惑がかかる恐れがある」「犯罪の温床になる恐れがある」という点です。ご自身で定期的に寝泊まりする、清掃をするなど管理を怠らないこと、もしくは外部サービスを利用して、適切に管理しましょう。

いきなり特定空き家に認定されるわけではない

特定空き家に認定されるには段階があります。まず空き家の現地調査が行われ、特定空き家に認定するための基準に照らし合わせながら点数をつけていきます。

各市町村が定めた基準を越えると、初めて特定空き家に認定されます。特定空き家に認定されたからといって、すぐに罰則があるわけではありません。

助言・指導から始まり、それでも改善しない場合は勧告、命令、最終的には行政代執行といって強制的に撤去されます。

それぞれについて、解説していきます。

助言・指導

市町村が特定空き家に認定し、その住宅の所有者に対して、除去、修繕、立木竹の伐採、生活環境を守るために必要な措置を「助言・指導」します。

この助言・指導に対して真摯に対応し、改善することで、特定空き家から解除してもらえます。この段階できちんと対応しましょう。

勧告

上記の助言・指導の内容に従わず、そのまま空き家を放置していると「勧告」が出されます。

勧告を受けることで今まで軽減されていた「固定資産税の特例措置」から外されることになり、大幅に費用負担が増えてしまいます。

命令

勧告を受けたにも関わらず改善されない場合、「命令」が出されることに。命令に従わないと50万円以下の罰金を科せられます。

命令が出された特定空き家には標識が設置され、命令内容が公示されてしまいます。

行政代執行

命令を出しても改善されず放置の状態が続くと、自治体による「行政代執行」が行われ、住宅が解体される場合があります。行政代執行とは、義務者(住宅の所有者)に代わって、行政が代理で解体作業を行い、その費用を義務者へ請求することです。
行政代執行法では、代執行にあたり3つの基準を設けています。

  • 義務者が命令の内容に従わない場合
  • 他の手段によってその命令内容の履行が困難な場合
  • 履行しないことで著しく公益に反する(問題が生じる)場合

参考:e-GOV 法令検索 行政代執行法

 

空き家が増えている原因は?

空き家が増えている原因は?

空き家が増えている原因はさまざまですが、大きな要因として高齢社会が挙げられます。高齢になるにつれ、老人ホームに入らないといけない、急病を発症して入院するなど、たくさんのリスクが生じます。

このような状態になる前に適切に処理、相続等がされていれば問題になりにくいですが、現実は事前に対策されていないケースが多いです。ますます空き家が増加し、それに伴う問題も併発しています。

先を見越して管理をどのようにするかを考えておくことで、問題を減らすことができるのではないでしょうか。

空き家の活用例

空き家の活用例

最後に空き家の活用例をご紹介します。

  • 改装してお店として再利用
  • 空き家を賃貸として貸す
  • 空き家バンクに登録する
  • リノベーションをして自分たちで住む

管理や処分に困っている方や思い出が詰まった家を手放したくない方は、活用する方法を考えてみてはいかがでしょうか。

空き家は適切に管理もしくは処分がおすすめ

空き家の定義から空き家の種類、空き家をそのままにしておくことで起こる問題などを解説しました。空き家として認定されないよう、きちんと管理もしくは早期に処分をすることをおすすめします。

空き家を放置することのデメリットは大きすぎますので、しっかりとご家族で相談をしながら対策を検討しましょう。

空き家の放置に関しては下記記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考に御覧ください。

空き家を放置するとどうなる?デメリットから処理・活用方法まで詳しく解説します!

参考記事一覧

空き家活用ラボ
国土交通省

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